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[房事]中国的房价为什么这么高

楼主发表于：2010-09-18 01:57

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1楼电梯直达

中国的房价为什么这么高[/b]

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《福布斯》评选全球七大金融泡沫 ———中国房地产市场位居全球第二大泡沫。很多人把我们目前的房价和国外对比，无论绝对价格（按汇率折算价格）还是相对价格（与当地收入对比）我们的房价敢认全球第二，恐怕没人敢认第一。为什么我们的房价这么高呢？以下我将从房屋（仅讨论商品房。小产权，福利房，保障性等住房不讨论）出生到消灭为线索做阐述，希望对大家有所启发。
1 土地出让房屋离不开土地。我们土地所有制是国有与集体所有。作为商品房土地唯一来源就是国有土地招拍挂。土地是垄断在地方政府手中。开发商是无法从所有者手里直接获取土地，必须通过政府。政府征地-招拍挂-开发商获得土地。一方面，政府通过征地-出让土地获得巨大利差，另方面，他有计划的推地，通过人为控制，始终使土地市场处于饥饿状态。毕竟土地推出无人喝彩的时候少之又少。由于垄断—推高土地价格—其中又滋生了腐败成本。这些成本都是要转嫁的。
2 囤地开发商拿地以后并不着急开发。什么几年不开发，无偿收回的法令根本毫无用处，被收回的土地是少之又少。开发商的利益早已与地方政府结合的非常紧密，房价的飞涨让他们看到囤地有利可图。大量闲置的土地随处可见。甚至有新闻爆出，有房产公司的囤地足够开发100年。按照70年出让时限，甚至到了时限都开发不完。在土地出让市场里也有这样的公司，拿地是不自己开发的，而是二手卖掉，中间的利益链更加复杂。
3 开发终于到了动工阶段。一块几百亩甚至上千亩的土地是不会同时动工的，而是要分期开发。从拿地开始，就有开发商的好朋友的身影跟随--银行。开发阶段银行会提供开发贷款，一般是土地质押或者是建筑质押。此时甚至有基金公司或者是私募、民间资本进入。外来资金的进入都是为了获得利润，继续推高房价。分期开发人为延长了整体交付时间，也是变相的囤地。往往等最后一期工程交工，价格已经翻了几倍，有的楼盘甚至开发十几年。无论从房屋价格，还是土地使用年限上来看，价格已经高了很多。
建筑公司在招投标阶段，往往压低投标价格，同时存在利益输送。现在没有垫资是不可能拿到生意。低投标价格，利益输送，建筑公司的利润已经非常低，低利润加上高风险（垫资以及建筑款拖欠，以及行规，要扣留一部分建筑款，以防出现质量问题）。建筑公司不得不想方设法的寻找利润。这就是我们地震死那么多人的重要原因。
4 销售目前一手房销售我们采取的是商品房预售制度，不同的地方给的预售规则不同，之前最早连地基都没有，拿着图纸就卖。现在有的地方是正负零（地基出地面）可以预售，有的是建筑封顶才可以预售。“预售”卖给你的是半成品，用半成品来出售，拿到全部回款。继续做滚动开发。且不说预售带来的无穷后患—一房两卖，改变规划，房屋质量问题等等。仅仅是资金，他就解决了很大一部分。他通过银行贷款--建筑公司垫资—预售房屋回收房款的方式，用极少的资金撬动一个项目。由于预售资金不存在监管，往往开发商存在10个茶壶8个盖的情况，这个项目在建，另外的地已经拿下。在市场向好的情况下这种开发模式还没有太大问题，而一旦资金链出现问题，购买期房的业主可要捏一把汗。在拿地做开发的时候，开发商一般都在当地注册独立的项目公司，一旦出现问题，项目公司申请破产，带给业主的是无穷尽的麻烦。
开发商开发地块是分期开发，在做预售的时候，分阶段预售。一次性拿出某些房源，一样是通过饥饿营销的办法，通过一系列的价格测试，现场气氛挤压等方式，达到触摸客户的价格天花板。在销售中的手段很多，通过项目包装，提升项目形象，到客户分析，引导，测试等方法。目的只有一个，夸张点的手法就是能卖到10000元/平方，开发商不会卖到9999.99元。
在分批次销售中，不停的拔高售价，房价就上去了。
在销售过程中，银行这个老朋友又出现了。他这次扮演的角色是购房贷款。只要付少许的首期款就能全价买房。杠杆的存在将大量无能力全款买房的人推到开发商面前，在供求关系上加了一把火：房源有限的情况下，购房者增加，供不应求更加明显。开发商在定价的时候更加有了底气。通过价格挤压的情况，比如100套房子，来看房子是1000个人，通过不停的价格测试，通过价格筛选的情况，他找到买100套房子的人。
开发商再到交房。开发商的角色基本扮演完了。接下来就是二手房交易
二手房：二手房交易中存在大量税费：印花税，营业税，中介费等。这些都是要加到最终房价中去的。此次，银行同样充当杠杆角色每交易一次，都要加上很多交易成本。
说到二手房交易，很多人想到了炒房客，炒房客无处不在，甚至从拿地开始就存在了（炒地）到开盘炒房号，交了定金以后，炒内部房源。再到合同签署以后，更名。最后交房以后，要走二手房交易通道，炒房客无处不在。房屋的最终目的还是为了住人。中间无论倒了多少手，最终接盘的人买单。
房屋到了拆迁—征地—招牌挂。中间的大量利润被掠夺。一个循环完成
导致房价的另外的重要原因就是货币发行量。2008年底我国公布M2是47万亿，在2010年7月底，公布M2是67万亿。（67-47）/47=42.55%。如此高的增速，货币到哪里哪里就是火山。在缺乏货币投资渠道的情况下，房屋成了很好的投资品种。大量资金涌入，推高资产价格，从整个产业链推高价格。
通过以上我们发现，超高的M2增速，资源的垄断（土地资源，房屋资源）加上银行杠杆效应，交易信息的不对称以及身份的不平等，过高的交易成本。将房价节节推高。
如果以上原因还存在，房价恐怕只有指望上帝来降价了。
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注册时间2008-12-01

发表于：2010-09-20 06:52

2楼

别问那么多的为什么............ 客观事实就是中国人现在的基本住房条件还远没有达到饱和状态.......... 而高档豪华型才属于起步阶段........只要中国的开放政策不再乱改的话..只要靠个人竞争机制不被封锁的话.............高档豪华型的发展空间是巨大的.............

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