楼市低迷，开发商资金链普遍吃紧，连龙头企业也不得不寻求数倍于正常利率的贷款　 　　"6月份以后，对 房地产商的委托贷款利率已经达到15%，现在则摸高到18%，与地下钱庄的借贷利率相差无几。"上海一位参加多起房地产委托贷款业务操作的投资公司老总昨日告诉《每日经济新闻》，伴随着房地产市场低迷，开发商资金链普遍吃紧，包括顺驰这样的龙头企业也不得不寻求这种数倍于正常利率的贷款。 　　沪上某知名销售代理商一策划人员也证实，由于获得银行贷款很困难，的确有不少房产开发商不得不接受如此高的融资成本。他分析说，开发商借委托贷款主要有两种情况。一是楼盘尚未达到预售条件，如果不能得到新的资金投入，项目将"烂尾"，开发商只有硬着头皮借；二是目前已经可以销售，但降多了开发商无法接受，降少了既不能有效回笼资金还可能引发新的问题，如新的降价预期、前期业主要求退差价等。 　　上述投资公司老总向《每日经济新闻》透露，目前通过银行向房地产企业发放的委托贷款，主力利率达到15%-18%。资金需求量大的苏浙地区达到20%，而一些规模较小的开发商获得委托贷款的利率甚至达到25%-30%。由于资金需求急剧增加，很多原先从事证券业务资金拆借的中介已经转做房地产资金拆借，并且业务量成倍增长，该负责人所在的公司最近半年业务量已经增加50%。 　　这一说法得到银行业内人士证实。一家股份制商业银行高管对《每日经济新闻》称，通过该行向开发商进行的委托贷款在今年下半年明显增加。而另一家股份制商业银行上海分行公司业务负责人则称，随着年底短期贷款到期，开发商资金压力进一步加大，委托贷款的利率将继续上扬。 　　业内人士透露，委托贷款通常的操作方法是，资金提供者和房地产商事先商定贷款利率，达成协议后，通过银行委托贷款。在这一过程中，由于银行并不承担风险，只协助委托管理，收费仅为0.15%-0.3%。而作为中介的投资公司则可从中获得1%-3%的手续费。 　　除了直接获取利息外，一种"综合利率"的借贷方式也被广泛采用。资金提供者将出借的资金分成两部分，一部分直接借给开发商，收取12%-15%的固定利率。另一部分则用于购买开发商的一部分股权，借款到期，开发商回购股份，并支付溢价。通过这种方式，资金出借方的年收益可以达到30%左右。 　　"借'高利贷'的不仅包括一些小的开发商，还包括顺驰这样的龙头地产企业和上海房地产企业50强的上榜地产商。"上述投资公司老总向《每日经济新闻》列举了一些"明星房企"名单。据介绍，最近该负责人曾为一家著名的房地产上市公司和一家在上海排名前10位的房地产公司操刀寻找委托贷款。一些在上海耳熟能详的楼盘都有委托贷款的支持。 　　而对大多数规模较小的开发商，委托贷款则成了银行大门紧闭后的救命稻草，"绝大多数的开发商都在寻找银行之外的资金"。 　　这一说法同样得到银行业人士的证实。上述股份制银行上海分行负责人称，今年下半年，上海银行业已经形成默契：只给上海房地产50强内的地产商发放贷款。大多数中小开发商获得贷款的途径事实上已经断绝。而与此同时，为了确保本金安全，银行年底追款的力度将相当大。 　　"资金来源渠道很多"，上述投资公司老总说，涌向开发商的委托贷款主要有四大来源：具有政府背景的大企业集团、海外资金、民间资本和地下钱庄。 　　但即使是有15%-18%的利率，资金提供者仍然相当谨慎。"一些小的开发商开出30%的利率仍然无人敢借，即使是对那些大的开发商也要求用充足的抵押，并且往往通过综合利率的方式规避风险。"

资金是房地产开发的生命线, 看看日本房地产崩盘就是从银行收紧银根开始的,伴随这日元升值,经济下滑, 对这些资金密集型产业的打击是巨大的...