2005年，中国的房地产市场颇不平静。因为局部地区房价的过快上涨、投资过热、供需结构的失衡，让国家对土地资源与金融的紧缩性供给上升到了战略高度。宏观经济环境的变化给房地产业带来了极大的影响，如新政的出台、竞争的升级、原材料供应的紧缺等诸多因素，聚集成巨大的合力，给整个市场敲了一记警钟。 　　2006年，经过严格的调控之后，许多的希望便寄托在了这一年。未来政策的走向、房价的跌涨、消费市场的供需，等等这些问题的答案，现在看来，仿佛都在确定与不确定之间。然而可以肯定的是，随着我国整体经济增长方式的转变，以供应结构为调整重点的中国房地产市场，必定将以更加稳定、健康的步伐，向前迈进。 　　土地：严把“闸门”，但区别对待 　　土地是房地产发展的基础，2005年“地根”的紧缩，着实让许多开发商们伤透了脑筋。而近期国土资源部高官频频表示，2006年将一如既往地严把土地供应“闸门”。这样的讯号令人费解，既然国家需要平抑房价，那么土供应地的稀缺是否会带来房价的高企？ 　　“任何政策都是针对一些问题出台的。”中国土地经济学会秘书长周建春如此表示。他认为，虽然经过2005年的宏观调控，但房价的高企与投资的过剩，依然是当前房地产行业中存在的问题。而2005年土地市场的问题是：计划供应的用地无人购买，如北京2005年经济适用住房商品住宅的计划供地1950公顷，但前八个月只供出了392公顷。“2006年的土地政策，必将针对这些问题作出回应。” 　　可以判定的是，2006年政府依然会严把土地“闸门”。周建春的理解是，土地政策在2006年将成为稳定房价的核心，而严格控制供应总量和严格控制农用地和新增建设用地的数量，是它的基本任务。据国土资源部调查，由于人口增长、建设占用、损失浪费等原因，我国人均耕地面积正逐年下降，可供建设用地逐年减少。“这在客观上给予了限制，2006年对土地供应量的基调也就必然为继续限制”。 　　然而，严格控制并非采取“一刀切”形式，“区别对待、分类指导”将成为一个权衡原则。具体来说，就是一方面继续严格审查新增建设用地的申报，甚至有可能适时出台新的禁止供地和限制供地项目目录，对不符合国家产业政策、发展规划和市场准入标准的项目一律不予供地；另一方面，将坚决落实国家产业政策，优先保障国家重点建设项目用地需求，支持有利于结构调整的项目建设用地。周建春指出，土地的供应往往不因市场的需求而定，“区别对待”则让供需形成合理对接，以促进房地产市场健康发展。 　　土地的节约利用也将是土地政策的一个导向。据调查，全国目前空闲地有将近400万亩，占全国城镇土地的7.8%。周建春认为，加大对闲置土地的处置力度必将成为今年扩大土地供应的一个有效手段。 　　而如何进一步加强土地资源的市场配置，促进土地一级开发的市场化，同样是2006年必须直面的问题。为了增加或者保持土地供应量以维持财政收入，目前许多地方政府在招牌挂过程中趋于“生地熟供”。周建春认为，这样的政府更像一个土地运营商，是完全不合理的定位。“政府只能负责管理工作，涉及到经营时，更应该将其推向市场。” 　　“加快土地制度的改革，特别是农村征地制度的改革，将是今年土地政策制定的方向。”中房集团总裁孟晓苏认为，中央自去年年底以来要求构建和谐社会、要求加快社会主义新农村建设，就不得不涉及到因征用农村土地而失地的农民。“这将为发展房地产业和完善土地管理制度提供有力的保证与支持。” 　　金融：市场化、证券化、多元化 　　“假如现在的房地产金融政策还需要改善和调整的话，那么第一要抓的就是市场化的建设。”中国银监会业务创新监管协作部主任李伏安如此说道。他指出，房地产金融与房地产的一个共同点就是追求价值的制造和实现，金融给房地产行业提供支持，必须考虑如何去实现自身的价值。“从这点出发，我们才能去考虑应如何实现金融的市场化。” 　　作为房地产金融的主体，无论是金融机构、产品还是渠道，其主要目的是为了实现价值，也即追求投资利润的最大化。它并不管房子价值大不大，因为这是开发商的事情。李伏安指出，目前的状况是，假如金融投资的项目中有一个是烂尾楼，那么承担损失的不仅仅是开发商，还有给项目提供贷款的金融机构。“这有违房地产金融的价值所在”。 　　于是，对房地产金融的改革，很自然地就落到了市场化机制的建设。“不管是一个项目还是一个地的贷款，只要是有价值的东西，在市场上就马上能够兑现”，这是李伏安对于房地产金融市场化的理念所在，“从最原始的阶段到最成熟的阶段，全部随时可以到市场上交易，而交易价格、成本必须合理，交易机制必须畅通，交易平台必须有效。” 　　然而，如何实现金融产品的市场化，这才是需要考虑的实际问题。中国人民银行研究局副局长张涛指出，住房抵押市场化，即住宅抵押证券化将在2006年担当起金融市场化的主要配套机制。“现在我们最需要的，就是市场化机制的建设过程中，发掘证券化的价值与实现价值方式”。 　　就在今年4月，张涛所在的中国人民银行研究局联合发布了信贷资产证券化的管理办法，之后又发布了资产支持证券登记与托管结算，以及金融机构证券化的监督办法。据数据显示，2004年美国房屋抵押贷款余额是10万多亿美元，而当年它的房屋抵押贷款证券余额达到5万亿美元。而与普通的贷款相比，住宅抵押证券化的出现降低了融资门坎，也加强了房地产市场与资本市场的联系。张涛坦言，“风险可以由分散的投资者承担，同时也会促进资金流转的速度，以增加银行发放贷款的力度，无论从哪个角度讲都是值得推广的事情。” 　　从现实情况来看，目前中国住宅抵押证券化还属于一个起步阶段，相关的金融政策、金融机构的发行意愿以及开发企业的信息披露，都将影响其未来的走势。张涛对于目前的金融环境表示乐观，但对开发企业的信息披露表示担忧。“从银行业的历史来看，缺乏数据信息的积累是我们的一个软肋。” 　　除了资产证券化，目前中国房地产金融过分的集中在银行单一的融资格局，这将使得银行的任何调整都会对房地产产生巨大的影响。李伏安表示，市场必然希望能够拓宽房地产业的融资渠道，包括股权融资、私募融资，以改变现在的格局。“而如何实现房地产融资渠道的多元化，必定是2006年我们所要研究的重要课题。”